jeudi 5 janvier 2012

Etude de cas Location d'appartement Merise : MCC - MCT - MCD - MOT - MOD et la liste des outils Exercice Corrigé Merise

Gestion Location d'appartement

Alain voulait investir dans la restauration ou dans l'immobilier. Il a choisi l'immobilier, alors le cas suivant sera sur l'immobilier.

Les propriétaires, voulant profiter de leur investissement locatif, s'adressent à l'agence Alain. Ils décrivent le montant du loyer qu'ils veulent percevoir en envoyant une description du logement.

L'agence passe alors une annonce dans des journaux locaux gratuits. Quand une personne est intéressée par une location, elle doit fournir un justificatif de salaire et un garant. Le loyer est fixé en fonction des charges, de l'indice du coût de la construction. Après visite et accord, le bail est signé et le locataire doit verser le loyer à l'agence qui reverse une partie au propriétaire.

Toutes les années, le nouveau loyer est calculé en fonction de la variation de l'indice.

Si le locataire veut prendre son congé, il le déclare à l'agence trois mois avant.
Celle-ci peut alors refaire paraître une annonce. Un état des lieux est effectué à l'entrée et à la sortie de chaque location. Le propriétaire peut aussi demander à récupérer son logement à l'agence, qui reformulera la demande au locataire.

Construire le MCC, le MCD, le MCT, le MOT, le MOD (les volumes sont mémorisés sur 3 ans) et la liste des outils.
Nous supposons 30 transactions par semaine, un indice tous les 3 mois. En moyenne, un locataire reste pendant plus de 3 ans. 20 villes sont considérées.

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Correction
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Corrigé de l'exercice : location d'appartement

1. MCC

1.1 Fonctions et domaines

Nous ne considérons qu'un seul domaine "louer logement".

1.2 Partenaires

Les partenaires sont le "locataire", le "propriétaire" et l' "annonceur".

1.3 Messages et informations

Le propriétaire envoie sa demande de location à "louer logement" qui envoie l'annonce de logement à l'annonceur. Le locataire ayant demandé un logement puis donné son accord de location, l'état des lieux en entrée est envoyé au locataire et le message "locataire trouvé" au propriétaire.

De temps en temps, le locataire doit verser son loyer (ah bon !) qui est reversé, en partie, au propriétaire.


Accord de location : date location, type de bail, montant du loyer, montant des charges, type d'indice, valeur de l'indice.

Demande de départ du logement (congé) : nom locataire, adresse locataire, date de départ prévue.

Demande de libération du logement : nom locataire, adresse logement, date de départ demandée.

Demande de location : nom du propriétaire, nombre de pièces, loyer maximum demandé, date de mise à disposition.

Demande de logement : nom demandeur, nombre de pièces, situation, nombre de personnes, revenus locataire, nom garant, revenus garant, profession locataire.

Demande de récupération du logement : nom propriétaire, adresse logement, date de départ demandée.

Etat des lieux entrée : date de l'état des lieux, lieu, état lieu.

Etat des lieux sortie : date de l'état des lieux, lieu, état lieu.

Locataire trouvé :
nom locataire, montant location, revenus locataire, profession locataire.

Loyer à percevoir :
nom locataire, valeur indice, montant du loyer.

Proposition de location : nombre de pièces (studio, 2 pièces...), situation vis-à-vis transports (centre ville, 5 min du centre ville, 5 min commerces, quartier des fleurs...), type d'immeuble (petit rénové, de caractère, bâtiment indépendant), libellé (joli, mignon, de caractère), loyer maximum demandé, date de mise à disposition, montant du loyer, type de loyer (charges comprises ou non comprises), montant des charges.

Versement du loyer : date de versement, montant du versement.

2. MCT - location d'appartement

Les opérations se déduisent des messages reçus par le domaine. Les opérations conceptuelles sont :


Encaisser loyer : quand le locataire paye son loyer, une partie est reversée au propriétaire.

Libérer logement : quand le propriétaire demande à récupérer son logement, une demande de libération du logement est envoyée au locataire.

Prise en compte demande départ du logement : quand le locataire demande son congé, un état des lieux est dressé pour son départ.

Prise en compte demande location : quand le propriétaire demande une location, une annonce est passée.

Proposer location : quand le locataire demande un logement, une proposition peut lui être faite.

Signer location : prise en compte de l'accord du locataire sur le loyer et l'état des lieux.

3. MCD - location d'appartement

Un même locataire peut louer deux fois le même logement. Donc le concept de location existe. La location est liée à un locataire lié à une ou plusieurs personnes (dans le cas de couple non marié), au logement et à un indice, à une personne garante de temps en temps, à l'état des lieux à l'entrée et à l'état des lieux à la sortie.

Un propriétaire peut posséder deux fois le même logement, donc le concept de propriété existe. Une propriété est possédée par un propriétaire pouvant être plusieurs personnes (dans le cas de copropriété). Un logement peut être une partie de propriété (uniquement le 1er étage est loué), les propriétaires habitant la cave.


Les individus et leurs informations sont :

Etat : code état, libellé état.

Etat des lieux : n° visite, date de visite, avis locataire.

Indice : code indice, libellé indice, date indice, valeur indice, type indice.

Lieu : code lieu, libellé lieu.

Locataire : n° locataire, montant des ressources.

Location : n° location, date location, montant de la location, montant du loyer, type de loyer, montant des charges, pourcentage commission du gérant.

Logement : n° logement, nombre de pièces, situation vis-à-vis transports, quartier, libellé, type d'immeuble, surface logement, nom rue logement.

Loyer
: n° loyer, date perception, montant perçu, montant versé, date versement.

Personne : n° personne, nom personne, date de naissance, n° téléphone, type téléphone.

Propriétaire : n° propriétaire, type propriétaire (personne, société).

Propriété : n° propriété, date de propriété, description de la propriété.

Ville : code ville, libellé ville, code département.

4. MOT - location d'appartement

Les poste de travail internes sont : le "responsable d'agence" ou gérant encaisse les loyers et le "négociateur", qui s'occupe des contacts avec le propriétaire, propose les locations et suit les locataires.



5. MOD - location d'appartement

Nous supposons 30 transactions par semaine = 30*50*3= 4 500 locations et 10 000 états des lieux.

Un locataire restant plus de 3 ans, cela donne 4 500 locataires, propriétaires, personnes... Le loyer est recalculé tous les ans, donc 4 500 * 3 = 13 500 pour 3 ans.


6. Liste des outils

6.1 Outils par opération

Opération "Prise en compte demande location".


Opération "Proposer location".


Opération "Signer location".


Opération "Encaisser loyer".


Opération "Prise en compte congé".



6.2 Récapitulatif des outils.


Charges de spécification et de programmation :

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